Penguasaan Hak atas Tanah Bagi Warga Negara Asing di Indonesia
Rivaldi Rizqianda Pratama

Pasal 33 ayat (3) Undang-Undang Dasar 1945 memberikan penegasan mengenai kedaulatan bangsa Indonesia terhadap kepemilikan atas tanah yang mengatakan:

Bumi, air dan kekayaan alam yang terkandung didalamnya dikuasai oleh negara dan dipergunakan untuk sebesar-besarnya kemakmuran rakyat”

Dalam mengaplikasikan hal tersebut akhirnya di atur dalam suatu tatanan hukum yang disebut dengan hukum agraria. Peraturan Presiden No. 10 tahun 2006 sendiri menjelaskan bahwa hukum agraria sendiri merupakan seperangkat hukum yang mengatur hak penguasaan atas sumber daya alam ( natural resources ) yang meliputi bumi, air, dan kekayaan alam yang terkandung di dalamnya, bahkan dalam batas-batas yang ditentukan juga termasuk ruang angkasa. Di dalam Undang-Undang Pokok Agraria  (UUPA) sendiri disebutkan bahwa termasuk salah satunya adalah permukaan bumi (tanah).

Hukum Agraria dalam arti sempit sendiri diartikan sebagai seperangkat hukum yang mengatur penguasaan atas permukaan tanah yang selanjutnya disebut hukum tanah. Prof E. Utrecht dalam buku-bukunya menegaskan hukum agraria sebagai hukum tanah dan merupakan bagian dari Hukum Administrasi Negara. Sehingga dalam hal ini Hukum tanah memiliki dua sisi yang pertama adalah segi administratif dan kedua adalah segi perdata. Keberadaan hukum pengaturan tanah di Indonesia sendiri terbagi menjadi dua, yaitu hukum positif tertulis dalam hal ini UUPA, namun kerap kali juga kita menemui hukum tanah tidak tertulis untuk mengisi kekosongan hukum berupa Hukum tanah ada yang juga diakui UUPA (Pasal 5 UUPA) atau disaneer dan hukum kebiasaan lainnya yang timbul dari kebijaksanaan pelaksana hukum berupa yurisprudensi dan doktrin. Pasal 5 UUPA sendiri mengatakan:

Hukum agraria yang berlaku atas bumi, air dan ruang angkasa ialah hukum adat, sepanjang tidak bertentangan dengan kepentingan nasional dan Negara, yang berdasarkan atas persatuan bangsa, dengan sosialisme Indonesia serta dengan peraturan-peraturan yang tercantum dalam Undang-undang ini dan dengan peraturan perundangan lainnya,segala sesuatu dengan mengindahkan unsur-unsur yang bersandar pada hukum agama.”

Oleh karena itu dalam hal pembelian dam penguasaan suatu hak atas tanah perlu untuk melihat aturan-aturan lebih lanjut dan hukum yang berlaku atas tanah tersebut jika memang terdapat hukum adat di dalamnya, terlebih jika dilakukan oleh Warga Negara Asing (WNA), bisa saja terjadi memang tanah itu menurut hukum adat tidak dapat dialihkan atau hanya dapat dialihkan secara terbatas. Selain itu, terdapat juga yurisprudensi yang penting mengenai hukum tanah itu sendiri. Keputusan-keputusan itu biasanya tercantum dalam Putusan Pilihan Mahkamah Agung.

Salah satu putusan yang menjadi yurisprudensi hingga saat ini adalah Keputusan Mahkamah Agung No. 123/K/SIP/1970 mengenai pengertian jual beli tanah dan prosedur serta pelaksanaan jual beli tanah. Selain itu sesuai yang terkandung dalam Pasal 9,20,dan 55  UUPA  yang menganut asas kebangsaan, yaitu yang mendahulukan kepentingan nasional dengan memberi kesempatan pada pihak asing menguasai dan menggunakan tanah untuk keperluan usahanya, yang bermanfaat bagi kemajuan dan kemakmuran bangsa dan negara. Sehingga dalam hal ini Warga Negara Asing harus tetap memperhatikan peraturan terkait tanah secara mendetail karena keberlakuan asas tersebut dalam hukum tanah.

Menurut Urip Santoso (2005: 11) hak-hak penguasaan atas tanah dalam hukum tanah nasional antara lain:

  1. Hak Bangsa Indonesia atas Tanah
  2. Hak menguasai dari Negara atas tanah
  3. Hak ulayat masyarakat hukum adat
  4. Hak perseorangan atas tanah, meliputi:
    1. Hak-hak atas tanah
    2. Wakaf
    3. Hak tanggungan 
    4. Hak milik atas satuan rumah susun

Hak hak atas tanah sebagai yang dimaksud terdiri dari:

  1. Hak milik
  2. Hak guna usaha
  3. Hak pakai
  4. Hak sewa
  5. Hak membuka tanah
  6. Hak memungut hasil hutan
  7. Hak memungut hasil hutan

Peraturan masalah tanah ini dimaksudkan untuk menjaga kedaulatan NKRI, sebagai suatu negara yang merdeka dan berdaulat. Hal tersebut bertujuan untuk membatasi terhadap kepemilikan tanah bagi Warga Negara Asing itu sendiri. Pada UUPA sendiri dalam Pasal 9 ayat (1) jo. 21 melarang Warga Negara Asing sendiri untuk memiliki hak milik atas tanah di Indonesia. WNA hanya diperbolehkan memiliki hak pakai, itu pun dengan syarat tertentu, dan bagi yang tidak memenuhi syarat dalam waktu 1 tahun harus melepaskan atau mengalihkan hak pakai-nya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Bila tidak dilakukan, menurut Pasal 40 Peraturan Pemerintah Nomor 40 Tahun 1996, hak pakainya gugur demi hukum.

Walaupun demikian, ada upaya-upaya untuk mengelabuhi aturan tersebut. Salah satu caranya dengan menggunakan nama WNI yang kerap kali terjadi dalam kepemilikan tanah yang berstatus hak milik.  Hak milik sendiri untuk WNA sendiri tidak dapat memiliki hak-hak tersebut secara keseluruhan.

Dalam rangka mendukung pembangunan yang semakin meningkat seiring kerjasama Indonesia dengan negara-negara sahabat, dan meningkatnya jumlah Orang Asing yang bekerja dan menjalankan usahanya di Indonesia, mengakibatkan permintaan kebutuhan rumah tempat tinggal atau hunian bagi Orang Asing semakin meningkat, sehingga perlu dibuat kebijakan yang memberikan kepastian hukum serta kemudahan dalam pemberian pelayanan maupun izin memperoleh hak atas tanah untuk rumah tempat tinggal atau hunian bagi Orang Asing. Kemudahan yang diberikan tersebut dilakukan dengan tetap memegang prinsip-prinsip pertanahan di antaranya prinsip nasionalitas, bahwa hanya Warga Negara Indonesia yang dapat memiliki Hak Milik, sedangkan Orang Asing hanya dapat diberikan hak atas tanah berupa Hak Pakai dan Hak Sewa. Sehubungan dengan hal tersebut, maka perlu adanya pembatasan terhadap rumah tempat tinggal atau hunian yang akan diberikan kepada Orang Asing

Pemerintah sendiri telah mengeluarkan regulasi terbaru terkait dengan Hak atas tanah ini sendiri sebagai peraturan pelaksana dari Undang-Undang No. 11 Tahun 2020 tentang Cipta Kerja yaitu Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 Tentang Hak Pengelolaan, Hak Atas Tanah, Satuan Rumah Susun, Dan Pendaftaran Tanah. Dalam peraturan tersebut tercantum bahwa Hak pakai dengan jangka waktu tertentu dapat diberikan kepada salah satunya orang asing. Selain itu, dalam peraturan terbaru ini hak milik atas satuan rumah susun, yang dapat diberikan kepada orang asing yang mempunyai izin sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.   Izin yang dimaksud dalam hal ini ialah izin tinggal dialamnya termasuk izin tinggal diplomatik, izin tinggal dinas, izin tinggal kunjungan, izin tinggal terbatas, dan izin tinggal tetap.. Orang asing sendiri dalam Pasal 1 Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 diartikan sebagai orang yang bukan Warga Negara Indonesia yang keberadaannya memberikan manfaat, melakukan usaha, bekerja, atau berinvestasi di Indonesia.

Hak milik atas satuan rumah susun sendiri merupakan hak milik atas unit rumah susun yang tujuan utamanya digunakan secara terpisah dengan fungsi utama sebagai tempat hunian dan mempunyai sarana penghubung ke jalan umum. Hak milik atas satuan rumah susun (HMSRS) dapat dilakukan pemecahan atau penggabungan dengan melampirkan perubahan akta pemisahan HMSRS yang sudah disetujui atau disahkan oleh pejabat yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. 

Selain itu, dalam Bagian ketiga Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 membahas mengenai Rumah Tempat Tinggal atau Hunian untuk Orang Asing, Orang Asing dapat memiliki rumah tempat tinggal atau hunian merupakan Orang Asing yang mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan. Dalam hal Orang Asing meninggal dunia, rumah tempat tinggal atau hunian tersebut dapat diwariskan kcpada ahli waris. Dalam hal ahli waris sebagaimana dimaksud merupakan Orang Asing, ahli waris harus mempunyai dokumen keimigrasian sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan.

Hal lain yang diatur adalah dalam hal Warga Negara Indonesia yang melaksanakan perkawinan dengan Orang Asing dapat memiliki Hak Atas Tanah yang sama dengan Warga Negara Indonesia lainnya. Hak Atas Tanah bukan merupakan harta bersama yang dibuktikan dengan perjanjian pemisahan harta antara suami dan istri yang dibuat dengan akta notaris. Rumah tempat tinggal yang dapat dimiliki oleh orang asing sendiri merupakan:

  1. rumah tapak di atas Tanah: 
    1. hak pakai; atau 
    2. hak pakai di atas: 
      1. hak milik, yang dikuasai berdasarkan perjanjian pemberian hak pakai di atas trak milik dengan akta Pejabat Pembuat Akta Tanah; atau 
      2. Hak Pengelolaan, berdasarkan perjanjian pemanfaatan Tanah dengan pemegang Hak Pengelolaan.
  1. Rumah susun yang dibangun di atas bidang Tanah: 
    1. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Negara; 
    2. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah Hak Pengelolaan; atau 
    3. hak pakai atau hak guna bangunan di atas Tanah hak milik.

Rumah susun yang dibangun di atas Tanah hak pakai atau hak guna bangunan sebagaimana dimaksud dalam ketentuan diatar merupakan Satuan Rumah Susun yang dibangun di kawasan ekonomi khusus, kawasan perdagangan bebas dan pelabuhan bebas, kawasan industri, dan kawasan ekonomi lainnya. Sedangkan, mengenai kepemilikan rumah tinggal atau hunian Warga Negara Asing sebagaimana diutarakan sebelumnya, diberikan batasan dengan ketentuan:

  1. Minimal Harga
  2. Luas Bidang Tanah
  3. Jumlah bidang tanah atau unit SHMSRS
  4. Peruntukan untuk rumah tinggal atau hunian

Peraturan ini sendiri sebenarnya merupakan pembaharuan dari Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia, ketentuan di dalamnya pun tetap berlaku selama tidak bertentangan dan tidak dicabut. Seperti dalam Pasal 5 Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia dinyatakan bahwa Orang Asing diberikan Hak Pakai untuk Rumah Tunggal pembelian baru dan Hak Milik atas Sarusun di atas Hak Pakai untuk Sarusun pembelian unit baru.

Jangka waktu Hak Pakai Rumah Tunggal untuk Warga Negara Asing diberikan untuk jangka waktu 30 (tiga puluh) tahun dan dapat diperpanjang 20 tahun, dalam hal jangka waktu perpanjangan berakhir, Hak Pakai dapat diperbaharui untuk jangka waktu 30 tahun. (Pasal 6 Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia). Perpanjangan dan Pembaharuan tersebut dilaksanakan sepanjang WNA masih memiliki izin tinggal di Indonesia. Perjanjian dengan kesepakatan dengan pemegang hak asas tanah dicatat dalam buku tanah dan sertifikat hak atas tanah yang bersangkutan. Perjanjian yang dimaksud dibuat secara tertulis antara Orang Asing dengan pemegang hak atas tanah dimaksudkan untuk memberikan kepastian hukum antara Orang Asing dengan pemegang hak atas tanah

Selanjutnya, apabila Orang Asing atau ahli waris yang merupakan Orang Asing yang memiliki rumah yang dibangun di atas tanah Hak Pakai atau berdasarkan perjanjian dengan pemegang hak atas tanah tidak lagi berkedudukan di Indonesia, dalam jangka waktu 1 tahun wajib melepaskan atau mengalihkan hak atas rumah dan tanahnya kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Apabila dalam jangka waktu sebagaimana dimaksud pada ayat (1) hak atas rumah dan tanahnya tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat. Seperti yang telah diatur dalam Peraturan Pemerintah Republik Indonesia Nomor 18 Tahun 2021 sebagai peraturan pembaruan orang asing dapat mewariskan kepada ahli warisnya dengan syarat orang asing yang menjadi ahli waris memiliki dokumen keimigrasian sesuai peraturan perundang-undangan. Sebagai bagian pelengkap dokumen keimigrasian dalam ketentuan terbaru ini bukan hanya merupakan izin tinggal namun juga di dalamnya termasuk visa, paspor, atau izin tinggal yang dikeluarkan oleh instansi yang berwenang sesuai dengan ketentuan peraturan perundang-undangan mengenai keimigrasian. Apabila dalam jangka waktu hak atas rumah dan tanahnya tersebut belum dilepaskan atau dialihkan kepada pihak lain yang memenuhi syarat maka yang dapat dilakukan adalah:

  1. rumah di lelang oleh Negara, dalam hal dibangun di atas tanah Hak Pakai atas tanah Negara
  2. rumah menjadi milik pemegang hak atas tanah yang bersangkutan, dalam hal rumah tersebut dibangun di atas tanah berdasarkan perjanjian

Jika dilakukan lelang maka hak terhadap lelang tersebut menjadi hak dari bekas pemegang hak.

Kementerian Agraria dan Tata Ruang pun telah mengeluarkan peraturan pelaksana terhadap Peraturan Pemerintah itu sendiri sesuai dengan amanat Pasal 11 Peraturan Pemerintah Nomor 103 Tahun 2015 tentang Pemilikan Rumah Tempat Tinggal atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia. Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing yang Berkedudukan di Indonesia. Peraturan ini pada pokoknya memberikan pembatasan mengenai rumah tinggal yang dapat ditempati yaitu:

  1. 1 (satu) bidang tanah per orang/keluarga; dan 
  2. tanahnya paling luas 2.000 (dua ribu) meter persegi
  3. Dalam keadaan tertentu yang mempunyai dampak positif luar biasa terhadap ekonomi, maka pemberian rumah tempat tinggal dapat diberikan dengan luas lebih dari 2.000 (dua ribu) meter persegi, dengan izin Menteri. 
  4. Pembatasan sebagaimana bagian sebelumnya tidak berlaku bagi pemilikan rumah tempat tinggal atau hunian oleh perwakilan negara asing dan/atau perwakilan badan internasional.

Selain pembatasan diatasi terhadap Rumah tempat tinggal atau hunian dan juga terhadap SHMSRS diberikan  batasan harga minimal sebagaimana tercantum dalam Lampiran yang merupakan bagian tidak terpisahkan dari Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia Sebagai berikut sesuai dengan daerah dan wilayah objek tersebut berada:

Sumber: Lampiran Peraturan Menteri Agraria Dan Tata Ruang/ Kepala Badan Pertanahan Nasional Republik Indonesia Nomor 29 Tahun 2016 tentang Tata Cara Pemberian, Pelepasan, Atau Pengalihan Hak Atas Pemilikan Rumah Tempat Tinggal Atau Hunian Oleh Orang Asing Yang Berkedudukan di Indonesia

Leave a Comment